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マンションの大規模修繕の必要性とは？ 知っておくべき予備知識も紹介
マンションの大規模修繕の内容は？
2020.03.16
マンションは「戸建てよりメンテナンスが少ない」が、新築から十数年が経過すると「大規模修繕」の必要がある。その言葉は聞いたことがありつつも「実際にどうやってやるのか？」「どのぐらい費用がかかるものなのか？」と不安になる方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、大規模修繕の目的や実施のサイクル、相場や進め方などを紹介していきます。
十数年ごとに実施される大規模な工事が「大規模修繕」
戸建てと違って、とくに大規模なマンションは頑丈で劣化しないイメージがあります。しかしマンションであっても十数年経つと、紫外線や風雨の影響で外壁などの劣化が進みます。
外部から水や空気が入ったためにコンクリート内部の鉄筋がさびてしまい、躯体の強度が下がる可能性も考えられます。
そこで、劣化を抑制し建物の正常な機能や資産価値を維持するために、定期的なメンテナンスが必要です。その手段の1つが「大規模修繕」です。
大規模修繕は、外壁の塗装や屋上の防水、給排水管などの修繕に関わる大規模な工事のことを指します。足場を設置するなど大がかりな工事になるため、費用も多額になる費用も多額になるケースがほとんどです。
費用については、一般的に管理組合が管理するかたちで区分所有者が毎月「修繕積立金」を納めてもらい、工事までに必要な資金を少しずつ貯えていきます。
大規模修繕の必要性については下記の記事も解説しているので、参考にしてみてください。
なお、改修や建て替えなど、工事の程度の目安となるガイドラインが国土交通省から発表されています。
ガイドラインでは、マンションの劣化に対して適切な修繕計画を立てたり、現代の生活水準に住環境を合わせたりする必要性が記載されています。
詳しくは下記の記事でも解説しています。
「修繕」「改修」「改良」の違いって？
大規模修繕は、その言葉のとおり、劣化の修復など「修繕」を行うイメージがありますが、それだけでなく「改修」によってグレードアップを図ることもあります。
「修繕」とは、築年数の経過や、紫外線・風雨などの外的要因によって建物に劣化や不具合が生じた場合、外壁塗装工事などによって建設当初の水準にまで直すことをいいます。
修繕には、長期修繕計画をもとに計画的に行う「計画修繕」と、そのほか劣化や不具合が発生したときにその都度行う「経常修繕（=補修・小修繕）」とに分かれます。計画修繕には修繕積立金が使用されるのに対し、経常修繕は管理費を利用するのが一般的です。なお、明確に何を計画修繕とし、経常修繕とするかの詳細は各マンションの管理規約によって異なります。
一方、マンションに求められる機能は、時代による暮らし方の変化や設備機器の性能の進歩などにより変わっていくものです。さらに現在はマンションに住む人の高齢化も進んでいます。
そこで修繕によって建物の水準を元に戻すだけでなく、より暮らしやすさを追求するためにバリアフリー化を進めるなど、機能をグレードアップすることも必要になってきます。こうした機能をアップさせる工事のことを「改修」と呼びます。
なお、「改良」は建物全体ではなく各部分を新しい物に取り替えたり、性能・機能を付加したりすることを指します。
大規模修繕工事の内容と手をつける順番
ここからはあくまでも一例となりますが、大規模修繕の工事内容について順を追って説明していきたいと思います。
【STEP1】仮設工事
マンションの大規模修繕は高い所での作業が必要となるため、通常は足場を組み立ててから作業します。高階層のマンションや足場を組み立てられない立地での作業では、ロープやゴンドラなどを使用する無足場工法で行うケースもあります。そのほか、作業に必要な事務所や簡易トイレなどの仮設施設の設置も行います。
ちなみに国土交通省が2017年に行った調査によれば、足場の設置を含む仮設工事費用の割合は、大規模修繕全体の工事金額のうち約2割を占めるといったデータも。大規模修繕では、足場の設置費用も負担することは覚えておきましょう。
なお大規模修繕では、ベランダに業者が出入りする可能性もあります。そのため、置いてある私物の片付けを、住民に依頼しておきましょう。
【STEP2】高圧洗浄
外壁塗装を行い際には、壁に付着している汚れや古い塗料を高圧噴射して水で洗い落とす作業も実施します。塗装箇所が汚れたままでは、塗料が定着しにくくなってしまうため。塗装箇所の汚れ具合に合わせ、水圧を変えながら丹念に洗浄していきます。
【STEP3】下地補修
外壁のひび割れの補修や劣化した塗料の除去、外壁の隙間を埋めるために使用されるコーキング材の打ち替え作業のほか、サビや汚れ落としといった下地補修も場合によっては実施します。
この工程をおろそかにすると、塗装の耐久年数を低下させてしまう可能性があるためです。
【STEP4】養生
窓やガラスに塗料が付着するのを防ぐために、マスキング用のシートやビニールなどを被せて保護をするのが養生の目的。車や隣の住宅に塗料が飛び散り、補償やトラブルの原因となってしまうのを防ぐ狙いもあります。
【STEP5】塗装工事
外壁塗装を行う場合、通常は下塗り・中塗り・上塗りと、3回に分けて実施されます。なかには、下塗りを複数回行ったり、上塗りの後に仕上げ塗りをしたりするなど、3回以上塗装を行う場合もあるでしょう。
なお、下塗りとはシーラーやフィラーといった下塗り材を塗って、後の作業で使用する塗料の密着性や耐久性を向上させる作業。中塗り・上塗りは、防水など外壁保護の役目のほか、見た目の美しさも担う塗料を使用するのが一般的です。
なお、塗装工事について以下の記事でも解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
【STEP6】防水工事
耐久性に優れるコンクリートでも、経年で生じたひびなどから内部に水が浸入し、構造部へとダメージを引き起こす可能性があります。
そのため特に屋上やバルコニー、廊下といった箇所で雨水や汚れなどからコンクリートを守るため、防水工事を実施。防水工事には「シート防水」や「塗膜防水」などさまざまな工法があります。
防水工事について、もっと詳しい情報が知りたいという方は以下の記事も確認してみてください。
【STEP7】その他に実施する工事
大規模修繕ではそのほかにも玄関扉やサッシの交換、古くなった配管を取り外して廃棄し、代わりに新しい配管を取り付ける給排水管の工事なども行います。
また古くなった箇所の修繕のみならず、前述したように自動ドア化やオートロックの設置、段差解消や手すりの設置によるバリアフリー化など「改修工事」も実施。劣化個所の補修はもちろん、入居者や時代に合わせた設備を取り入れることで、マンションの資産価値を向上させていく必要もあるでしょう。
大規模修繕工事の工事期間は約1〜2年
一般的に大規模修繕工事は、計画から着工までに1〜2年程の期間を要します。その間に理事会の諮問機関として「修繕委員会」を立ち上げたり、工事内容について総会で承認を得たりします。
着工から工事完了までは3〜4ヵ月程度かかり、50戸を超えるマンションでは4ヵ月以上かかると見ていいでしょう。
大規模修繕は「12年周期で実施」が目安
一般的に新築のマンションに劣化が見られるのは建物の完成から10年経過程度といわれており、その時期にあわせて国土交通省の「長期修繕計画策定ガイドライン」では、大規模修繕の周期を「12年程度」と記述されています。
一方でこのガイドラインが定められたのは、2008年と今から10年以上も前のこと。この間に、外壁塗装に用いる塗料の性能や施工技術は向上しており、現在は必ずしも12年周期で実施する必要はないともいわれています。
例えば1回目は新築から12年後を目安に行う必要があったものの、2回目以降は使用する塗料の耐用年数が向上したことなどにより、15〜18年周期で実施しても問題ないケースもあります。周期が延びることで、余裕を持って修繕積立金を貯えていくこともできるようになるでしょう。
なお大規模修繕の周期については、以下の記事でも解説しています。
大規模修繕の費用相場は1戸当たり75〜125万円程度
では、大規模修繕の一般的な相場は果たしてどのくらいなのでしょうか。
国土交通省が2017年に行った調査によると、あくまでも平均値ですが1戸当たりに換算した金額は75〜100万円が最も多く、全体の30.6%。次いで1戸当たり100～125万円が24.7％という割合になっています。工事金額の内訳としては、外壁塗装を含む外壁関係が全体の24%で、次いで屋根の防水などの防水関係が22%です。この数値をみると、外壁や防水関連の工事に多額の費用がかかることが予想できます。
なお、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、各区分所有者が納める修繕積立金の目安（月額）を公表しています。金額の目安については、建物の階数や延べ床面積（各階の床面積の合計）によって異なりますが、専有部分1㎡当たり月額178〜218円程度。修繕にかかる工事費は当然ですが建物の規模や築年数、長期修繕計画の立て方などによって変わりますが、基本的には長期修繕計画作成ガイドラインをもとに算出した金額を積み立てていきましょう。
大規模修繕の依頼方法は主に3つ
ここまで大規模修繕を行うタイミングや、費用の相場を紹介してきましたが、では実際にどうやって実施していくのでしょうか。
大きく分けて3つの方法があるので、それぞれ確認していきましょう。
【方法1】管理会社に依頼する
大規模修繕を実施するうえで、最も一般的な方法が「管理会社へ依頼する」ことです。確かに、現在の管理会社が新築当初からマンションのすべてを管理している場合など、その会社に任せるのが安心、といった部分もあります。しかしネックもあり、例えば「金額」です。
管理会社に依頼した場合、関連の施工会社に工事を発注することが多いのが現実です。すでに依頼する業者が決まっているために競争原理が働かないのはもちろん、管理会社に支払う手数料も発生してしまうため、結果的に工事金額が高額になるケースもあります。
【方法2】設計事務所やコンサルタント会社などの第三者機関に依頼
2つ目は、外部の設計事務所やコンサルタント会社などの第三者機関に依頼する方法です。「修繕・補修が必要な箇所の調査」や「工事の監理」などの施工以外の業務を管理組合の代わりに行うので、管理組合の業務負担を軽減することができます。
ただこのコンサルタントを選ぶときに注意が必要です。例えば管理会社から紹介されたコンサルタントの場合、結果としてコンサルタントと関係のある施工会社が推薦されるケースが多く、前述したように価格競争の原理が働かないため、大規模修繕で必要となる費用が高くなってしまう可能性もあります。
そこで、コンサルタントについては複数社に見積もりを取ったうえで、自分たちで比較検討しながら選ぶことができるとベストです。ただしこのときも、見積もり金額があまりに安すぎる場合は、コンサル料を安く抑える分、後で施工会社からバックマージンを受け取る約束をしているといったケースもあるため、注意が必要となります。
また実際に施工会社を選ぶ際も、コンサルタントのアドバイスだけでなく、自分たちでも情報収集して、複数の施工会社に見積もりやプレゼンテーションをお願いできれば安心です。施工会社の応募は、建設業界紙などで「公募」を行うなどの方法があります。
詳しくは下記の記事でも解説しているので、参考にしてみてください。
【方法3】施工会社に直接依頼
最後3つ目の方法が、施工会社各社が実施しているセミナーに参加するなどして、管理組合自らが気になった施工会社に直接依頼する方法です。管理会社やコンサルタント会社に依頼するのと比べて手数料などが省ける分、費用を安く抑えられます。ただし、修繕・補修が必要な箇所の把握から施工会社を選ぶところまで、管理組合の担う負担はとても大きくなります。
なお現在では、大規模修繕工事を依頼する施工会社を、管理組合が主体的に選びやすくなるようにしたウェブサービスなどもあります。こういったサービスを利用して、施工会社を選ぶのも1つの方法です。
施工会社への依頼方法も含めて、大規模修繕の進め方については以下の記事でも改めて整理していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
多くの住民（所有者）を巻き込みトラブルを防ぐには、改修「後」を考えてもらおう
大規模修繕は、劣化した箇所を元に戻す目的が主ですが、一方で前述の通り「改修」を通じてマンションをアップデートしていく目的もあります。そこで住民（所有者）にもっとマンションを住みやすくするためのアイデアを募り、そのアイデアをかたちにするための大規模修繕についても考えていくべきです。
古くなったものをただ元に戻すことよりも、「もっといい暮らしを実現するには？」といったポジティブな要件を考えるほうが、大規模修繕に対する反発やトラブルを防ぎ、自分ごととして前向きに捉えてもらいやすくなるでしょう。
例えば改修によって床タイルを明るめの色に張り替えたり、手動ドアを自動ドアに替えたりすることで殺風景で地味だったエントランスホールが豪華に演出され、毎日の行き帰りの際に感じる気持ちも変わるかもしれません。
また大規模修繕を主導で進めていくことになる「修繕委員会」も、「時期がきたらからやらないといけない」という義務感だけではなく、「どうやったらこのマンションがより住みやすくなるのか？」を考える場とすることで、意見が活発になり、参加人数も増やすことができるはず。
居住者との関係や修繕委員会の運営を円滑にするためにも真摯な説明を心がけましょう。
よくあるトラブルを把握して円滑に工事を進める
発生しやすいトラブルについて事前に把握しておくのも、大規模修繕工事をスムーズに進めるうえで効果的です。
よくあるのが、近隣住民からのクレーム。大規模修繕で騒音やニオイを完全に抑えるのは難しいでしょう。また、ベランダの工事期間中は洗濯物が干せないため、居住者からクレームが来るケースもあります。
事前に近隣住民や居住者向けの説明会を開催し、工事の時期や内容について周知しておくとトラブルを防げます。
よくあるトラブルについては下記の記事でも解説しているので、参考にしてみてください。
2回目以降の大規模修繕工事は1回目より大規模になる
2回目の大規模修繕工事の際にはそれだけ築年数が経ってるため、1回目の修繕工事と同じでは不足する可能性があります。1回目の工事では現れていなかった雨や紫外線による劣化が顕著になり、工事内容がより大規模になるケースもあるでしょう。
また、3回目ともなると給排水管や電気設備なども更新時期を迎えます。時代のニーズや周辺の状況も変化しているため、資産価値を保つために設備のグレードアップも検討したいところです。
工事内容が変わると費用も変わってきますので、その時々に応じた予算設定も求められます。2回目以降の工事も見据えて、費用調達および計画を行いましょう。
詳しくは下記の記事でも解説しているので、参考にしてみてください。
他人任せから住民主導の大規模修繕へ
マンションは長い間、風雨や紫外線にさらされることで劣化が進んでいきますが、定期的な大規模修繕の実施が機能の正常化と資産価値の維持につながります。また、改修によってこれまで以上にマンションをアップデートすることで、より住みやすい建物へと変化を遂げることもできるでしょう。
このように自分たちの大切な資産であるマンションを守り、より住みやすい場所にしていくために、他人任せではなく住民主導の大規模修繕を考えていきましょう。
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