大規模修繕

マンションの大規模修繕で後悔しないための方法とは?

2020.03.16
マンションの大規模修繕で後悔しないための方法とは?

マンションは「戸建てよりメンテナンスが少ない」が、新築から十数年が経過すると「大規模修繕」の必要がある。その言葉は聞いたことがありつつも「実際にどうやってやるのか?」「どのぐらい費用がかかるものなのか?」と不安になる方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、大規模修繕の目的や実施のサイクル、相場や進め方などを紹介していきます。

十数年ごとに実施される大規模な工事が「大規模修繕」

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戸建てと違って、とくに大規模なマンションは頑丈で劣化しないイメージがあります。しかしマンションであっても十数年経つと、紫外線や風雨の影響で外壁などの劣化が進みます。そのため建物の正常な機能や資産価値を維持するために、定期的なメンテナンスを行う必要があり、その手段の1つが「大規模修繕」です。とくに大規模修繕は、外壁の塗装や屋上の防水、給排水管などの修繕に関わる大規模な工事のことを指します。

大規模な工事であるために、費用も多額になるケースがほとんどです。そこで管理組合が管理するかたちで、マンション所有者は一般的に毎月「修繕積立金」を納め、工事までに必要な資金を少しずつ貯えていくことになります。

目的は資産価値の「維持」と「向上」の2つ

大規模修繕は、その言葉のとおり、劣化の修復など「修繕」を行うイメージがありますが、それだけでなく「改修」によってグレードアップを図ることもあります。この2つが大規模修繕の大きな目的となるわけですが、それぞれの工事内容の違いについて具体的に紹介していきます。

「修繕」によって劣化や不具合を元に戻す

築年数の経過や、紫外線・風雨などの外的要因によって建物に劣化や不具合が生じた場合、外壁塗装工事などによって建設当初の水準にまで直すことを「修繕」といいます。

修繕には、長期修繕計画をもとに計画的に行う「計画修繕」と、そのほか劣化や不具合が発生したときにその都度行う「経常修繕(=補修・小修繕)」とに分かれます。計画修繕には修繕積立金が使用されるのに対し、経常修繕は管理費を利用するのが一般的です。なお、明確に何を計画修繕とし、経常修繕とするかの詳細は各マンションの管理規約によって異なります。

「改修」でマンションの機能をより良くする

マンションに求められる機能は、時代による暮らし方の変化や設備機器の性能の進歩などにより変わっていくものです。さらに現在はマンションに住む人の高齢化も進んでいます。

そこで修繕によって建物の水準を元に戻すだけでなく、より暮らしやすさを追求するためにバリアフリー化を進めるなど、機能をグレードアップすることも必要になってきます。こうした機能をアップさせる工事のことを「改修」と呼びます。

1回目の大規模修繕は新築から「12年目」が一つの目安

一般的に新築のマンションに劣化が見られるのは建物の完成から10年経過程度といわれており、その時期にあわせて国土交通省の「長期修繕計画策定ガイドライン」では、大規模修繕の周期を「12年程度」と記述されています。

一方でこのガイドラインが定められたのは、2008年と今から10年以上も前のこと。この間に、外壁塗装に用いる塗料の性能や施工技術は向上しており、現在は必ずしも12年周期で実施する必要はないともいわれています。

例えば1回目は新築から12年後を目安に行う必要があったものの、2回目以降は使用する塗料の耐用年数が向上したことなどにより、15〜18年周期で実施しても問題ないケースもあります。周期が延びることで、余裕を持って修繕積立金を貯えていくこともできるようになるでしょう。

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