連載:理事会役員超入門

「修繕費」の定義とは? 相場や費用の捻出方法も知りたい!

2020.03.16
「修繕費」の定義とは? 相場や費用の捻出方法も知りたい!

マンションは紫外線や風雨などにより経年劣化が進むため、定期的な修繕を行います。そのために修繕費の拠出は避けて通れません。連載5回目の今回は、この修繕費について定義や不足した場合の対応などを紹介したいと思います。

建物の劣化や故障の回復に使われるのが「修繕費」

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外壁の劣化や設備の故障など、マンションの共用部分で不具合が生じた場合、管理組合の判断のもと回復工事が行われます。その工事で発生する費用が「修繕費」と呼ばれます。

修繕費の用途は、大きく分けて2種類。1つは「経常修繕(=補修・小修繕)」といい、ドアの故障や外壁タイルの剥がれの補修など、必要に応じてその都度行われる小規模な修繕で発生する費用。そしてもう1つは「計画修繕」で、外壁塗装の塗り替えや屋上防水の補強など、大規模修繕のように計画的に行う大がかりな修繕に利用されます。

修繕費は、マンションの購入費用とは別に住民が毎月支払う「修繕積立金」や「管理費」などでまかなわれます。経常修繕は管理費、計画修繕には修繕積立金を利用するのが一般的。しかし明確に何を経常修繕とし、計画修繕とするかの詳細は各マンションの管理規約によって異なります。

なお基本的に専有部分の修繕に関しては、修繕積立金ではなく区分所有者(マンション購入者)自らが負担します。

以下で、修繕費の例を改めて整理してみましたので、ぜひ参考にしてみてください。
・宅配ボックスやインターホンなどの設備の修理
・ビルやエレベーターなどのメンテナンス
・OA機器などの保守
・外壁の塗装
・屋上防水の補強
・建物の点検・整備
・共用部に設置してあるパソコンなどの修理
・部品の取り換え
・床の張り替え

会計の際に修繕費とよく混同されがちな資本的支出については、以下で仕訳方法も解説しています。

修繕費は国土交通省のガイドラインをもとに積み立てる!

大規模修繕などの大がかりな工事で必要となる修繕費は、区分所有者が月々拠出する修繕積立金によって負担します。マンションの劣化具合や規模によって必要な修繕費の額は当然異なりますから、修繕積立金の額も自ずと変わってきます。

では大規模修繕に向けて修繕費を用意するために、各住戸が納める修繕積立金はどのぐらいの金額が適正なのでしょうか。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」で、各区分所有者が納める修繕積立金の目安(月額)を公表しています。金額の目安については、建物の階数や延べ床面積(各階の床面積の合計)によって異なりますが、専有部分1㎡当たり月額178〜218円程度。前述したように、必要となる修繕費の額はマンションによって異なるわけですが、基本的には長期修繕計画作成ガイドラインをもとに算出した金額を積み立てていくと良いでしょう。

なお、修繕積立金の相場や不足した場合の対応について、以下の記事でも詳しく解説しています。

修繕費は具体的にどんな工事に使われるの?

次に、マンションの共有部ではどのような修繕が必要になるのでしょう。ここでは、工事箇所ごとに紹介していきます。

【屋上】

塗装・防水処理の劣化により、雨水の浸水が生じるリスクがあります。代表的な屋上防水の工事方法として挙げられるのが「アスファルト防水」。アスファルトを含ませてコーティングしたシート状の防水材料を、貼り重ねていくものです。

【外壁】

経年劣化が一目でわかるのが外壁ですが、塗装工事を行うことによって見栄えを良くしていきます。使用する塗料の種類はアクリル系・ウレタン系・シリコン系など多数あり、耐用年数も異なります。そのため耐用年数の長い塗料を使用するほど、2回目以降に実施する外壁塗装工事の周期も長くなり、結果的に修繕費を抑えることにつながります。

【給水管・排水管】

給水管・排水管は劣化すると漏水につながるため、管の耐用年数や建物の築年数に準じて診断を行います。そして診断の結果、工事が必要となった場合は、一部もしくは全体を新しい配管に取り替える作業を行います。

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【連載】理事会役員超入門

マンションだからといって、購入後の管理はすべて管理会社にお任せ!というわけにはいきません。ほとんどのマンションにおいて、理事会の選考は立候補制ではなく、メンバーが入れ替わる輪番制。つまり、居住者誰もが理事会を担当する可能性が。というわけで本連載では、理事会役員になったらまず、これだけは知っておきたい!という超入門知識をご紹介。しっかり知識を身につけて、より良いマンションライフを送りましょう!

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