大規模修繕
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大規模修繕委員会の発足
2020.03.16
マンションでは十数年に一度のタイミングで、大規模修繕を行う必要があります。多くの場合は「管理会社に全部お任せ」とはいかず、マンションの区分所有者である住人が修繕業者の選定を行うなど、大規模修繕に向けた準備を行っていかなければなりません。
とはいえ「いったい何から手をつければいいの？」と不安に思う方もいるのではないでしょうか。
この連載では大規模修繕を控えた皆さんに向けて、修繕工事に向けた進め方の一例を、ひとつずつ順を追って説明していきます。
連載1回目となる今回は、「大規模修繕委員会（以下、修繕委員会）の発足」。そもそも修繕委員会とは？ という基本的な疑問から、主な役割などを紹介していきます。
修繕委員会は理事会とは別の”専門チーム”
分譲マンションでは、マンションを購入した人は区分所有者となり、「管理組合」に所属することになります。その組合員のなかから選出された人で構成される「理事会」は、管理会社のサポートを受けながら、共用部の清掃や設備の保守点検などの日常的なマンションの管理業務を代表して進めていきます。
一方で大がかりな工事が見込まれる大規模修繕は、予算計画の策定から工事完了まで通常3〜5年程度という長い期間に渡るなどといった理由から、理事会とは別に「修繕委員会」を立ち上げて対応するケースが多いようです。大規模修繕専門のチームがあることで、理事会は大規模修繕にかかる業務に時間を割かれることがなく、管理組合全体の運営をスムーズに進行させることができます。
修繕委員会は立候補制によって委員を決めることもあれば、マンションの専門知識に長けているとされる建設業界や不動産業界関係の住人が推薦されるケースもあります。もちろん理事会の役員が、必ずしも修繕委員会の委員を兼任する必要はありません。
まず必要になることは”予算の調整”
次に、修繕委員会の役割について見てみましょう。
主な役割の1つが、修繕費用などの予算調整です。予算調整とは、例えば修繕費用の不足分を補うために、住人から徴収する修繕積立金の値上げを総会で承認してもらうことなどがあげられます。
「値上げなんてそうそうないのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、修繕積立金はマンションを売りやすくするために、販売会社によって当初は低めに設定されていることが珍しくありません。そのため、『竣工からしばらく年月が過ぎて、改めて長期修繕計画をもとに大規模修繕に必要な金額を算出してみたところ、当初の設定金額では修繕費用が足りないことが分かった』といった問題が起こってしまいがちです。
では、修繕積立金が適切かどうかの判断はどうすればいいのでしょう。ひとまず参考となるのが、国土交通省によるマンション総合調査です。2018年のデータによると、1戸当たりの修繕積立金の平均は毎月1万2268円程度となっています。また同じく国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、適正価格の目安が1㎡当たり178〜218円であると示されています。
もちろんマンションの規模や構造、付加施設などによって必要な金額は異なってきますが、現在の設定が平均値や適正価格と比較してあまりにも低すぎる場合は、後から値上げの必要がでてくる可能性が高いと考えられます。
このように予算の不足が判明し修繕積立金の値上げが必要になった時、「いくら値上げするか」など、修繕委員会で検討された内容はまず理事会での承認を受け、最終的には組合員全員参加の総会で承認を得て方針が決定されることになります。ただ、ときにはスムーズに話がまとまらないこともあります。不足金はいくらでいつからどのくらい値上げをするのか、なぜ必要かの説明とともに具体的な試算を示すなど伝え方を工夫しながら全員の合意を得られるようにしていきます。
最も大きな役割が”修繕業者の選定”
修繕委員会が担う役割のなかで最も大きいのが、修繕業者の選定です。「え、それって管理会社が選んでくれるのでは？」「最初から決まっているのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、管理会社にお任せした場合や、決まった系列業者にそのまま発注した場合は、修繕費用が比較的高額になってしまう傾向があります。一方で修繕委員会が主体となって複数の修繕業者に見積もりを依頼するなどしていけば、比較検討したうえで適切な修繕費用に収まる可能性があります。
なお、長期修繕計画をもとにした修繕費用はあくまでも計画時の概算です。見積もりを取るとき、正確な費用を知るためには修繕箇所を記載した「設計書」を作成し、業者へ提出する必要があります。この「設計書」を作成するためには、まず「ここの外壁が痛んでいる」「ここのタイルを貼り替えたい」など、修繕箇所を把握するための建物調査を行わねばなりません。とはいっても、はじめて大規模修繕を経験する方々から構成される修繕委員会の場合、「設計書」の書き方はもとより、修繕が必要な箇所の選定もできません。そのため「修繕が必要な箇所の調査」や「設計書の作成」「大規模修繕が適正に行われているかどうかの監理」などを行ってくれるコンサルティング会社を、修繕業者とは別に選ぶことが一般的です。つまり、修繕業者選びは、その前段階の「コンサルティング会社選び」も大変重要となります。
そこで次回は、コンサルティング会社について、依頼することでどんなメリットがあるのか、選ぶポイントはなにか、などを詳しく紹介していきます！
イラスト：平松 慶
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この連載について
【連載】ついにやって来た！大規模修繕
約12年に一度の周期で訪れるマンションの大規模修繕。住まう人々が安心して暮らすため、また、建物としての価値を維持するために、とても大切なイベントです。とはいえ、修繕工事などと言われてもピンとこない方がほとんどでしょう。この連載では、そのような方に向けて、修繕工事に向けた準備の進め方の一例を順を追ってレクチャー！みんなが納得できる工事となるように、しっかりと準備を整えましょう！
