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修繕費と資本的支出の違いとは？ 仕訳するときの基準も紹介！
「修繕費」の定義とは？ 相場や費用の捻出方法も知りたい！
2020.03.16
マンションは紫外線や風雨などにより経年劣化が進むため、定期的な修繕を行います。そのために修繕費の拠出は避けて通れません。連載5回目の今回は、この修繕費について定義や不足した場合の対応などを紹介したいと思います。
窓ガラスは「共用部」のため個人で勝手に変えられない
修繕費は基本的に共用部の修繕に用いられることは前述した通りですが、そもそも「共用部」と「専有部」はどこで線引きされているのでしょうか。
まず「専有部」は各区分所有者が個別に所有するスペース。一方で「共用部」とは、専有部以外で区分所有者全員の持ち物として扱われるスペースのことです。例えば、エレベーターホールやエントランス、宅配ボックスなどが該当します。
とはいえマンションには、共用部なのか専有部なのかがわかりにくいグレーゾーンが存在します。
とくにその筆頭が、専有部と共用部の中間にあたるバルコニー・窓・玄関ドアなどです。まず、バルコニーについては、専有部と思いきや多くの場合共用部とみなされます。実は、窓も共有部です。そのため、バルコニーを勝手に飾り付けたり、窓のガラスを変えたりといったことは、個人の判断ではできません。
ちなみに玄関ドアは、外側が共用部、内側が専有部になります。ドアの内側は個人の自由に装飾できますが、外側を勝手に変更することはNGとなります。
繕費が不足したら修繕計画の見直しを検討しよう
大規模修繕工事は一般的に10〜15年の周期で実施しますが、前述した通りその費用は高額です。毎月積み立ててきた修繕積立金だけではまかなえず、不足してしまうケースも十分考えられます。
では、足りなくなったときには、どうすれば良いのでしょうか。
真っ先に思いつくのが、修繕積立金の積立額の値上げかもしれません。現状の積立金で修繕費を捻出することが難しいとわかったら、マンション所有者が参加する総会で修繕積立金の積立額の値上げに関して決議を実施します。そこで折り合いがつかなければ、別の方法を考えるしかありません。
例えば長期修繕計画を見直して、急ぐ必要のない一部の工事を延期することで、当面は全体の費用を抑えられる可能性もあります。さらにマンションの修繕に利用できるローンや助成金なども検討したいところ。
代表的なローン商品としては、住宅支援機構が提供する「マンション共用部分リフォーム融資」など。分譲マンションの大規模修繕工事費用が対象となります。また助成金の内容については建っている地域によって異なるため、事前に各市区町村の公式ページをチェックしてみましょう。
内容によって勘定項目は「資本的支出」になることも
修繕工事を行った費用のうち、資産価値や機能の向上を目的として行われたものは「資本的支出」として仕訳されます。
資本的支出は税金の計算上、減価償却を行い、複数年にわたって計上します。修繕というよりむしろ、新しく資産を得たのと同様の処理になるのです。
防水工事や電球の取り替えなどは機能の向上には当たらないため修繕費として計上できますが、事務所用から店舗用に改装したり、バリアフリーの手すりやスロープを取り付けたりする工事は資本的支出と見なされます。
詳しくは下記で解説しているので、参考にしてみてください。
修繕費を計画的に積み立てて住みやすいマンション管理を
マンションの修繕を放置してしまうと建物の劣化が進み、入居希望者の減少にもつながりかねません。そのためにも修繕費は計画的に積み立てながら、住みやすいマンションの維持に役立てていく必要があるでしょう。
次回は「管理組合」をテーマに、役員や理事会の役割などについて紹介していきます！
イラスト：大野文彰
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