連載:マンション管理最前線

資産価値は『守る』から『つくる』時代へ これからのマンション管理とは?

2021.07.15
資産価値は『守る』から『つくる』時代へ これからのマンション管理とは?

少子化が進む日本。総務省発表のデータによると、2021年1月時点での人口は1億2557万人ですが、2060年には9000万人を下回るまでに減少すると予測されています。そんな人口減少の影響を受けて深刻化する可能性があると言われるのが、空き家問題です。

住宅の供給量はそこまで変わらず、住む人の数は減少する。つまり、需要と供給の関係により資産価値がこれまで以上に低下する可能性があるかもしれない。日本の住宅事情は厳しい未来が予測されています。

資産価値に魅力を感じてマンションを買ったのに、万が一老後に売れなくなったら困る方もいるかもしれません。では、マンションの資産価値を保つために今から何ができるのでしょうか。

マンション管理コンサルタントとしてご活躍されている、さくら事務所の土屋輝之さんにお話を伺いました。

計画的な「積立」が資産価値を守る

資産価値を保つために最も重要なことは、大規模修繕で必要な修繕積立金をきちんと積み立てておくことだと言います。

「建物として資産価値を保つ重要な工事が、大規模修繕です。だからこそ『お金がないから、満足のいく工事はできない』という事態を避けるために、早い段階から適正な金額を積み立てて、修繕費用を払えないリスクを潰しておくことが大事です」

資産としての役割を果たせないなら、借金してまでマンションを買う必要はないと、土屋さんは厳しい言葉を投げかけます。

「投資の文化があまりない日本人は、一般的に自宅以外に大きな財産を持っていない方も多いと思います。だからこそ持ち家の意義の一つが、万が一『老後資金が足りない』ときに売却して現金化できること。年金と合わせることで、子供に迷惑かけずに余生を過ごしていくことにつながりますよね。でも、その役割を果たしてくれないのなら、借金してまでマンションを買う必要はないんですよ」

資産価値の維持に加え、メンテナンスを怠ることで、住む機能すらも十分に果たせない可能性があります。

「ときどき、マンションのバルコニーや廊下が崩れ落ちたという事故がニュースになりますよね。それはひとえに、お金がなくて修繕できなかったらから、あんなことになってしまうんです。マンションを崩壊から守る唯一の特効薬は、やっぱりお金。お金がなかったら管理会社にだって逃げられちゃいますからね」

とくに、必要になったら集めるなど、一時金として徴収するやり方はおすすめしないと言います。

「現実問題として、一時金としてまとまったお金を住民から集めるのは、やはり難しい。これまで、低い額の修繕積立金に慣れているところもありますから、急に『大金を納めてください』と言っても納得しないでしょうね。なかには、中古マンションを購入するとき、月々の積立金が安いと言って喜んでる人がいます。でも、あれも大間違いですよ。いつかは、大幅に値上げしないと修繕ができなくなり、資産価値は保てなくなるわけですから。老後、思ったような金額で売却できずに困るのは『自分』ということを、改めて認識してもらいたいですね」

計画的な修繕費用の確保は「均等積立方式」の導入から

では、計画的に修繕費用を積み立てていくために、どうすれば良いのか。

土屋さんは修繕周期を長期化する・しないにかかわらず、「均等積立方式」を導入したほうが良いと話します。

「均等積立方式は、修繕計画に沿って、必要となる金額を『毎月一定額ずつ』積み立てていく方式です。一度金額を決めた後、基本的に月々の支払い額は変わらないため、余裕を持って修繕費用を確保することができます。とくに、修繕周期の長期化を検討している場合、一度の修繕にかかる費用は高くなる。計画的に積み立てることがなおさら重要です」

積立方式にはもう一つ「段階増額方式」も存在します。

「段階増額方式は、だんだんと納める修繕積立金の額が上がっていく方法ですね。『その時点の所有者が、そのときに必要とされる修繕資金を負担する』という考え方です。将来的に物件の売却を前提としている方にとってみれば、違和感のない方法かもしれません。しかし永住を前提に考えている方は、老後の年金生活を迎える頃に向けて修繕積立金の負担額が大きくなっていくわけです。そうなると、不安も大きいですよね」

余裕を持った資金計画、ならびに老後の不安を軽減する点から、均等積立方式の方が安心と言えます。ただし、段階増額方式であっても、計画的通りに修繕積立金の値上げを行えれば問題ないそうです。

「ただ、修繕積立金の値上げについて、毎回総会で承認を得るのはなかなか大変です。そこで、『〇〇年後に月々の積み立て額を××円に増額する』ことを、あらかじめ総会で決議している管理組合もあります。そういったことができる管理組合は、段階増額方式でも問題ないでしょうね」

ここまでする!? 管理良好なマンション事例

border5

さくら事務所では「border5」という、中古マンション紹介サイトを運営しています。

border5は「マンションは管理を買え」をキーワードに、管理良好なマンションを厳選して掲載するサイト。サイトには、さくら事務所が実際に確認し、管理良好だと判断できるマンションのみ掲載しています。

「border5という名前は、管理良好と言えるマンションが全体の5%ぐらいの割合になれば良いな、という想いからきています。逆に言うと、管理が行き届いているマンションは圧倒的に少ないわけです。そのborder5に掲載しているマンション管理組合のほとんどは、均等積立方式に移行済みです。当たり前のように修繕周期の長周期化にも取り組んでいます」

管理良好なマンションとして認められる管理組合の多くには、カリスマリーダーの存在があるようです。

「大体1人は管理組合の活動に、高い意識を持っている方がいるんです。そういう方が理事長になって、リーダーシップを発揮し、組合を引っ張っていく。すると、その熱に触発された賛同者が増え、結果的にマンション全体の管理が良くなるというパターンが多いですね」

最近では、管理良好なマンションの理事会役員さん同士、情報交換を行う機会も増えているそうです。

「『RJC48』と言って、マンション管理組合の理事長さん同士で勉強をしようという団体も発足したぐらいです。ちょっとおかしな名前だけど、管理に対して非常に意識の高い理事会役員の方が所属しています。そこで勉強されている方は、管理会社も顔負けってぐらいに知識が豊富なんです」

管理良好マンションでは、管理組合の公式ホームページを作成し、情報発信を積極的に行う例も少なくありません。

「公式サイトに不動産屋さんの広告バナーを掲載し、広告費用を収益化している管理組合もあるほど。自分たちでサイトを持って、PRするなんて、一昔前までは考えられませんでした」

「管理」ではなく「経営」という視点で、自分たちのマンションを運営する管理組合も出てきているわけです。

「駐車場に空きがあるマンションだと、コインパーキング運営企業に場所を貸し、収入を受け取っている例もあります。またなかにはマンションをふるさととして想起させるような歌や、オリジナルのゆるキャラを作ってブランディングに力を入れてる管理組合もあります。こうした従来の管理に囚われない発想も、資産価値を保つためには大切ですよね」

駐車場の一部を貸し出すマンションも

これまでのマンション価格は、近隣の住居との比較査定や、不動産会社が独自に相場を設定しているケースがほとんどでした。しかし、こうした経営視点でマンションを運営する管理組合の登場により、価格相場にも変化が起きる可能性があると言います。

「これからのマンションの価値は『駅から徒歩何分』『都心へのアクセスが良い』といった立地だけではない。管理組合がどういった取り組みを行っているか、も資産価値に影響を及ぼすと思います。だからこそ、管理組合自身でマンションをブランディングしていく。そういう時代が来ているのかもしれませんね」

(プロフィール)
さくら事務所 マンション管理コンサルタント・土屋輝之さん

不動産仲介営業から新築マンション販売センター長を経る間に、不動産売買及び 運用コンサルティング、マンション管理組合の運営コンサルティングなどを幅広く 長年にわたって経験後、(株)さくら事務所参画。

不動産関連資格も数多く保持し、深い知識と経験を織り込んだコンサルティングで 支持される不動産売買とマンション管理のスペシャリスト。
マンション管理サービス部門責任者。

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この連載について

【連載】マンション管理最前線

「近年に見られる大規模修繕工事のトレンドは?」「今後、マンション価格はどう変動するのか?」「災害リスクとどう向き合べきか?」など、この連載では、マンション管理・修繕を巡る最新事情をお伝えしていきます。

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