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水回りの劣化に要注意！ 給排水管の工事について解説
2023.02.24
大規模修繕を控えた皆さんに向け、修繕工事のいろはを説明していくこの連載。今回は給排水管の修繕について解説していきます！
給排水管が劣化するとどうなる？
料理、お風呂、洗濯、掃除。日常生活のさまざまな場面で、水は不可欠な存在です。毎日使用するからこそ、給水設備の劣化には十分注意したいもの。
マンションで水が使用できるのは、給水管が清潔な水を各住戸の水道まで引き込む役割を担っているためです。さらに、使用した生活排水は排水管を通して下水管に排出されます。
給排水管は年月の経過によって、内部に錆や腐食が発生します。劣化が進行していくと、配管の錆が水に溶けて水道水が赤く濁る「赤水」が発生するかもしれません。また、配管に詰まりや水漏れが起きる可能性も考えられるでしょう。
劣化による水回りのトラブルを避けるためには、定期的な給排水管のメンテナンスが必要です。
給排水管の修繕の目安はいつ？
給水設備は法律上「建物付属設備」に該当します。建物付属設備とは、構造上建物と一体となる形で取り付けられている、建物の価値を高めたり、維持管理のために不可欠であったりする設備のことです。
建物付属設備のうち、給排水又は衛生設備及びガス設備に該当するものは、減価償却上の耐用年数を15年と定められています。しかし、現実の給水設備は15年よりも長く使用されることがほとんどです。
以下に配管の主な素材別修繕時期の目安を表にしているので、参考にしてください。
ステンレスは導入コストが高い半面、非常に長い期間にわたって使用が可能な素材です。しかし、配管のつなぎ目部分を埋めるためのパッキンの耐用年数が30年程度なので、30年〜40年が経過した時点でメンテナンスが必要となります。
給排水管以外の給水設備では、給水ポンプは10〜15年、貯水槽は35〜40年程度が修繕の目安です。
工事は更生か更新のいずれかを実施
給排水管の改修工事には更生（ライニング）工事と更新（交換）工事の2つがあります。それぞれの方法について見ていきましょう。
更生工事
更生工事は、現在使用している配管を補修する工事です。まず、配管内部を研磨洗浄して錆などを除去します。その後、配管に専用の塗料を流して配管の内側に塗膜を張らせます。
この塗膜によって、配管が水に直接触れるのを妨げて、錆や腐食の進行を抑える効果が得られるのです。
更生工事を実施すれば、10〜20年耐用年数を延長させる効果に期待できます。
更生工事は、「内張り」などを意味する英単語の「ライニング（英：lining）」に由来する「ライニング工事」という呼び方もあります。
更新工事
更新工事は、古くなった配管を新しいものに取り替える工事です。更生工事では対応しきれないほど劣化が激しい、使用上の寿命を迎えた配管に対して実施されます。
更生工事よりも工事費用が高額で、工期も長くなるため、実施のハードルは高くなります。
その半面、新品の配管に取り替えるため、1度実施すれば数十年という長期に渡って修繕が不要となる点は大きなメリットです。
管理組合主導で修繕するなら管理規約の改正が必要となる
給排水管の工事で注意したいのは、マンションの専有部分の管理は、その住戸の所有者が行うのが一般的だということ。共用部分の給排水管の工事は管理組合が管理しますが、各住戸の給排水管のメンテナンスは各区分所有者が行わなければなりません。
マンションの各住戸の給排水管は共用部分の配管とつながっています。もしも、区分所有者が本来行うべきメンテナンスを怠ってしまうと、共用部分や他の住戸で水漏れが発生する事態が起きてしまうかもしれません。
そのため、トラブルの発生を抑えるためには、各区分所有者の裁量に任せるのではなく、管理組合が主導してマンション全体の給排水管のメンテナンスを実施していくのがベターだと考えられるでしょう。
実際に昨今では高齢マンションの増加にともなって、水漏れが起こる事案が多発しており、給排水管の工事を管理組合主導で実施するケースが増えています。
通常であれば各区分所有者が担当する専有部分の給排水管工事ですが、管理規約を改正すれば管理組合主導に変更することが可能です。
マンション全体の給排水管の工事を実施する場合、各住戸内での作業が必要となるうえ、工事期間中は節水や断水など水の使用制限が求められます。トラブルを避ける為にも、規約を改正する場合には、しっかりと居住者に説明したうえで、正式な手順で総会での承認を受けることが必要です。
また、マンションの構造によっては、共用部分の給排水管工事を行う場合でも、住戸内部からしか作業ができないことがあります。そのため、いずれにせよ住民の協力が必要になるかもしれないということは覚えておきましょう。
修繕目安を知るためには劣化診断が効果的
ここまで説明した通り、給排水管の修繕はマンションにとって重要です。しかし、給排水管は建物の目につきにくい部分にあるため、劣化が進行していても初期段階から気付くのは至難の業といえるでしょう。
赤さびや異臭、水漏れが発生する前に、劣化状況を調べるためには、劣化診断の実施がおすすめです。劣化診断では、目視や住民への聞き取りといった比較的軽微な調査から、内視鏡やＸ線検査機などの専門機器で配管内部を調べる調査方法があります。ほかにも、配管の一部をサンプルとして抜き取り、半分に割って調査するといった方法も。
マンションによって劣化が進行するスピードは異なりますが、前回の給排水管工事から15年が経過していたら実施時期の目安といえるでしょう。
診断は施工業者などに依頼が可能です。どのような診断メニューがあるかは、業者によってまちまちなので、数社を比較して依頼先を検討してみましょう。
今回はマンションの給排水管工事について解説してきました。
劣化により水漏れなどが発生すると、住民トラブルにつながってしまうかもしれません。定期的に診断を実施して劣化状況をしっかり把握しておくことが重要です。
イラスト：平松 慶
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この連載について
【連載】ついにやって来た！大規模修繕
約12年に一度の周期で訪れるマンションの大規模修繕。住まう人々が安心して暮らすため、また、建物としての価値を維持するために、とても大切なイベントです。とはいえ、修繕工事などと言われてもピンとこない方がほとんどでしょう。この連載では、そのような方に向けて、修繕工事に向けた準備の進め方の一例を順を追ってレクチャー！みんなが納得できる工事となるように、しっかりと準備を整えましょう！
