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大規模修繕経験者が教える「修繕費用を抑えるコツ」とは？（前編）
2020.03.16
「管理会社を通して提案された修繕費用が高額で……。このまま管理会社に任せていては、提示された金額が妥当かどうかの判断もつかない。そこで自分たちで、大規模修繕業者（以下、修繕業者）を選ぶことにしたんです」
そう話してくださったのは、埼玉県にあるマンションの管理組合理事で、大規模修繕委員会（以下、修繕委員会）の委員長を務め、1回目の大規模修繕を経験した中村さん。
マンションでは十数年に1度のタイミングで大規模修繕を行う必要がありますが、修繕業者の選定などを中心となって行うのが修繕委員会です。修繕委員会は、管理組合から選出されたメンバーで構成されます。
読者のなかには「大規模修繕に向けた準備を始めることになったけど、いったいどうやってことを進めていくのがいいのか？」と悩みを持つ方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は中村さんに、実際にどう進めていったのか、を伺ってきました。
他のマンションでは、大規模修繕に向けてどのような取り組みを行っているのか。となりの管理組合を「のぞき見」してみましょう！
修繕業者は業界新聞で公募
コンサルティング会社によって建物の調査を終え、設計書も完成。いよいよ実際に工事を請け負ってもらう修繕業者を募り、選ぶコンペの段階へ。まずは、業界新聞を通じて公募を行いました。
「公募の結果、複数社から応募が来たので書類選考で5社に絞りました。5社には、見積書はもちろん、プレゼンテーションもお願いしました。プレゼンテーションを行ってもらう際には、コンサルティング会社の担当者にも同席をしてもらい、一緒に内容を確認してもらいましたね」
書類選考のときは決算情報やこれまでの業務経歴、アピールポイントなどに関して20の質問を設定したうえで、その回答に対して独自に点数化。上から順に、点数の高い業者に絞り込んだといいます。
そして、コンサルティング会社が過去に組んで仕事をしたときに感じた工事の出来栄えや居住者への対応などの意見も参考にしながら、5社の中から1社、修繕業者を選定しました。
「最初に管理会社を通じて紹介してもらった建設会社の提案をそのまま受け入れてしまっていては、せっかく積み上げた2億数千万円以上の修繕積立金をすっかり使い果たしてしまうところでした。なにしろ、結果的に修繕にかかる費用に数千万円以上の差があったわけですから」
ちなみに中村さんは先のコンペの際に、管理会社と同系列の建設会社にも改めて見積書とプレゼンテーションをお願いしたそうです。しかし当初の長期修繕計画をもとにした概算の見積書は提案してくれたものの、新たな設計書をもとにした厳密な見積書の提出をお願いしたときは「その時期は工事が多くて請け負うのは難しい」と即座に返答をしてきたといいます。
業界の慣習として、中村さんのマンションのように複数の業者から相見積もりをとることは決して多くはありません。そのため他の業者と金額を比較されることを警戒して断ってきたのかどうか、本当のところはわかりませんが、いずれにせよ複数社を比較検討することは、結果的に修繕費用を抑えるために大切なことのようです。
修繕工事は一方的に進むわけではない！
こうしてついに大規模修繕工事が始まりました。コンサルティング会社は工事の監理も引き受けることになります。
「修繕業者の現場監督さんと、コンサルティング会社の担当の方とで話し合いながら『ここはもう少しこうしていこう』といった監理業務を、週1回の頻度でやってもらいました」
またコンサルティング会社には月に1回は修繕委員会のミーティングにも同席してもらい『ここはこうして欲しい』といった要望を細かく伝え、さらに修繕業者の担当の方や現場監督さんとも随時相談をしながら、住まう人の意見や希望を細大限に汲むかたちで工事は進められていったといいます。
「私たちは専門家じゃないからね。実際にやってもらった大規模修繕が仕上げとして適切かどうかは、専門家であるコンサルティング会社が見ないとわからないですよね。結果、大変満足のいく内容でした」
「管理会社任せ」からの脱却で修繕費用は抑えられる
大規模修繕を実施するにあたって、一番頭を悩ませるのが、高額な修繕費用ではないでしょうか。しかし中村さんのお話からわかるように、最初から管理会社任せで受け入れずに、修繕業者の選定について主導権を持って行うことができれば、修繕費用はぐんと抑えられる可能性があります。今回紹介したように信頼できるコンサルティング会社の協力を仰ぎながら、複数社の見積書やプレゼンテーションの内容を踏まえたうえで修繕業者を選ぶことは、大変賢い方法だといえそうです。
次回【後編】では、「住民ストレスの度合いが異なるマンション その運営方法とは？」をお届けします。
撮影：海老澤 芳辰（リンガフランカ L.L.C.）
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この連載について
【連載】となりの管理組合
大規模修繕は、準備から完了までに2〜3年ほどの時間を要する一大イベント。なかでも管理組合から選出される修繕委員会は、このイベントにおいて必要不可欠な存在です。とはいえ、最初は誰もが初心者。「選出されたはいいけど、どうすれば？」と、疑問がたくさん浮かんでくることでしょう。本連載では、そんな疑問を解決すべく、実際に大規模修繕を経験したマンションに足を運び、編集部が修繕委員会の方に突撃！リアルな声をお届けします！
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