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建物管理とは？業務内容や賃貸管理との違いを解説！
2023.02.24
建物管理とは、マンションの維持管理に関わる業務です。
建物自体のメンテナンスから日常の清掃までさまざまな業務があり、なかには法律で義務化されている項目もあります。また任意の項目であっても、定期的に行わないとマンションの資産価値が下がったり、入居者の安全で快適な暮らしを妨げたりすることもあるので注意が必要です。
今回は建物管理の具体的な業務内容や、賃貸管理との違いを解説します。
建物管理とは？
建物管理とは、安全で快適に暮らせるマンションを維持するための業務です。例えば、建物や共用設備の点検、共用部分の清掃などの業務を指します。
建物管理の項目はたくさんあって、なかにはビル衛生管理法や建築基準法、水道法、消防法などの法律で義務付けられているものもあります。法律では項目ごとに「年1回・月1回」など実施頻度が定められているため、その規定を守って実施しなければなりません。
分譲マンションの場合は、区分所有者が毎月支払う管理費で、不動産管理会社に建物管理を委託します。賃貸マンションやアパートなどの収益物件でも、オーナーが委託費用を支払って不動産管理会社に一任することがあります。ただし日常的な清掃などは、オーナー自身が行っているケースも少なくありません。
建物管理と賃貸管理の違い
建物管理と混同しやすいのが賃貸管理です。それぞれ大きく業務内容が異なるので、違いをおさえておきましょう。
賃貸管理：入居者募集や契約、家賃集金、退去後のクリーニングの手配など
建物管理：エレベーターや給排水設備の点検、共用廊下の清掃など
建物全体の維持管理に関わる業務が「建物管理」、一部屋ごとの入居者への対応業務が「賃貸管理」です。どちらも不動産管理会社へ委託料を支払って委託するのが一般的です。
建物管理の主な業務内容は4つ
【1】建物のメンテナンス
外壁や屋上、共用廊下、エントランス、駐車場などに破損や不具合がないかチェックし、必要に応じて修繕する業務です。異常を早めに察知することで、建物の劣化が進むのを防ぎます。
大掛かりな修繕や足場がいる工事は、長期修繕計画に組み込んで大規模修繕のときにまとめて工事するのが一般的。共用廊下の電球交換や、雨漏りの応急処置、落下しそうな外壁タイルの処置などの小修繕な作業であれば、大規模修繕の時期を待たずに実施することもあります。
【2】設備の点検業務
エレベーターや給排水設備、消防設備、防犯設備などの保守点検業務です。大きく分けて「法定点検」と「任意点検」の2種類があります。
法定点検は、建築基準法や消防法などの法律で実施が義務付けられている項目。エレベーターや消防用設備、水質検査などがこれに該当します。
任意点検は義務ではなく、必要性に応じて自主的に行われる項目です。機械式駐車場や自動ドアなどは任意点検ですが、安全性にも関わるので定期的に実施するべきでしょう。
【3】清掃業務
清掃業務は建物の美観を保ち、入居者が快適に生活するために大切な業務です。汚れたままにしておくと、居住者からのクレームや資産価値の低下につながることがあります。
清掃業務は大きく分けて「日常清掃」「定期清掃」「特別清掃」の3種類。それぞれ適切な頻度で実施しましょう。
日常清掃は、日常的な共用廊下の掃き掃除、ポストの拭き掃除、ゴミ置き場の清掃など。週に1〜2回、月に1〜2回などの頻度で行われます。
特別な道具を使わないため、マンションのオーナーや管理人が作業するケースが多いでしょう。
定期清掃で実施するのは、共用廊下やエントランスの高圧洗浄、ワックスがけなど。頻度は1〜4ヵ月に1回程度で、日常清掃だけでは対応できない汚れを落とします。高圧洗浄機やポリッシャーなど、特別な機材を使うことも多いため、専門業者に依頼するのが一般的です。
定期清掃をこまめに実施すると入居者の満足度は高まりますが、頻度を上げれば上げるほどコストがかさんでしまいます。コストと必要性のバランスを見ながら、どのくらいの頻度で実施するか検討しましょう。
高所ガラスや側溝、浄化槽の清掃など、普段なかなか清掃できない箇所や、定期清掃でも落とせない汚れに対する清掃が特別清掃です。
項目によっては年1〜2回程度で専門家に依頼しますが、大規模修繕といっしょに実施することもあります。
【4】長期修繕計画の作成
長期修繕計画とは、大規模修繕工事や点検の実施時期や期間、金額をまとめたものです。長期修繕計画を作成して、そこから修繕積立金を計算するのも建物管理業務の一つです。
一般的なマンションの大規模修繕は約12年周期。築10年すぎ・築20年すぎ・築30年すぎと3回の大規模修繕でほとんどの工事内容が一巡します。そのため長期修繕計画も30〜40年先を見越して立てられるのが理想的です。
ただしすべてが計画通りに進むわけではありません。一度計画を立てたあとも定期的に建物診断をし、建物の状態に合わせて修繕時期や工事の内容を見直します。
適切な建物管理で資産価値を維持しよう！
マンションやアパートには、どうしても避けられない経年劣化があります。適切な建物管理を実施しないと、建物や設備が傷んで資産価値が下がったり、入居者からのクレームや空室につながったりすることもあるでしょう。
建物管理には建物自体のメンテナンス、点検業務、清掃業務、長期修正計画の作成とさまざまな業務があります。どの業務が欠けても資産価値に悪い影響を及ぼし、元通りにするのが非常に難しくなります。手間のかかる業務は不動産管理会社へうまく委託しながら、入居者の満足度向上や資産価値の維持につなげていきましょう。
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