大規模修繕
理事・管理
暮らしの悩み
「区分所有法」って？ 個人で所有できる建物の範囲は決まっている！
マンション管理会社とは？ 管理組合との関係や業務内容を紹介！
2020.03.16
マンションは、多くの人がひとつ屋根の下に暮らす集合住宅。適切な管理をしていかなければ、快適性や資産価値を保つことはできません。
そこで重要になるのが、「マンション管理会社（以下、管理会社）」の存在です。管理会社は、清掃や点検など、マンションの維持や管理に関するサポートを行う役割があります。
連載3回目では、マンションの管理組合が知っておくべき管理会社の業務内容や委託方法などを解説。あわせて「管理会社を見直したい」と考えている人に向けて、その選び方も紹介していきます。
管理会社にクレーム対応も任せられる
騒音や水漏れは住民どうしでトラブルになりやすい要素のひとつ。ベランダでの喫煙やゴミ捨てルールといった共用部分の使い方に関するクレームも考えられます。
こうした住民への対応は、基本的に理事会をはじめとする管理組合で行う必要がありますが、対処の仕方によってはトラブルを悪化させてしまう可能性もあるでしょう。
第三者でありマンション管理のノウハウを持つ管理組合が間に入ることで、円滑な対処が期待できます。
管理会社は大きく2つのタイプに分かれる
ここまで業務内容や委託方法について解説してきましたが、ここからは、管理会社のタイプについてお話していきます。
管理会社を大きく分けると、次の2タイプとなります。
1.デベロッパー系管理会社
2.独立系管理会社
管理会社のタイプによって特徴や強みは異なりますので、ここから詳しく解説していきます。
グループ企業に建設会社を持つ「デベロッパー系」
「デベロッパー系」とは、グループ企業に不動産開発会社や建設会社を持っている管理会社です。例えば〇〇不動産が建設したマンションの管理を〇〇不動産パートナーズが行う…といったように、グループ企業が土地開発から施工・販売・管理までを一貫して担うのが特徴となります。ただ、どのマンションも、管理会社を決める権利は管理組合にあります。必ずしも、そのマンションの開発・施工・販売をしたグループ企業のデベロッパー系管理会社に委託する必要はないといえるでしょう。
とはいえ、グループ企業の管理会社であればマンションの構造や設備に関する情報が取得しやすいため、不具合やトラブル時の対応などもスムーズに解決できる可能性があることは確か。またデベロッパー系の管理会社はいわゆる「大手」が多いので、経営基盤が安定しており、管理の質に差異が少ないこともメリットとして挙げられるでしょう。
デメリットとしては、独立系の管理会社と比較して委託費が割高になるケースが多いこと。他社と比較されるケースが少なく、価格競争が起こりにくいことも、割高になる要因として考えられます。
委託費が比較的安く抑えられる「独立系」
一方で独立系は、グループ企業として不動産開発会社や建設会社などを持たない管理会社のこと。独立系の特徴は、グループ企業から管理物件の依頼が半ば自動的に来ることがないため、物件の獲得のために価格競争が働きやすく、自社を選んでもらうための工夫にも注力しているということ。
そのため管理組合側からみると、委託費を比較的安く抑えることができ、住民目線の柔軟な対応をしてくれる傾向が強いといえます。
信頼できる管理会社を選ぶポイントは2つ！
では「管理会社を見直したい」と思ったときに、どうやって選ぶのが良いのでしょうか。
ここでは、選ぶときに意識したい2つのポイントを紹介していきます。
1.見積もり金額とプレゼン内容を照らし合わせる
「費用」は比較する上で一番気になるところですが、かといって安ければ良いというものでもありません。
当たり前ですが費用とともに見ておかねばならないのが、管理の内容と質です。管理会社を検討する際は、必ず複数社から見積もりをとり、そのうえで管理の内容についてプレゼンテーションを受けることをおすすめします。見積もりの金額とプレゼンの内容を照らし合わせながら、複数社を比較してみましょう。
2.管理会社と「担当者」の両方を見て判断する
どの業種にもいえることですが、管理会社も「大手だから」「デベロッパー系だから」安心とは限りません。会社はたとえ同じであったとしても、サービスの質は、担当者の経験や知識（保有資格）、能力によっても大きく異なります。もちろん担当者に不満があれば、変更を申し入れるべきですが、まずは管理会社を選ぶ際にも「会社」と「担当者」の両方で判断するようにしましょう。
また日々の管理業務や費用面だけでなく、資産価値を左右しかねない「長期修繕計画」の立て方についても確認しておきたいところ。管理会社によっては、「修繕計画は一度立てたら終わり！」とするケースもあるようです。
計画の立て方を確認する際に見るべきは、次の3つ。
・修繕計画を定期的に見直せるのか？
・修繕時には外部の専門家と協力できる可能性もあるのか？
・修繕工事は複数の専門業者に見積もりをとり、選ぶことができるのか？
以上のことを確認したうえで、住民目線で管理業務を行ってくれる会社・担当者かどうか、検討していきましょう。
管理会社の探し方
管理会社を選ぶまたは見直すなら、比較サイトを参考にすると良いでしょう。一つひとつホームページを見ていくよりも簡単に複数の管理会社を調べられます。気になる管理会社を選んで一括で相見積もりをとれるサイトもあるので、ぜひ活用してみてください。
また、付き合いのある不動産会社に紹介してもらうのも一つの手です。ただし、紹介先の管理会社から仲介料をもらっている場合もあるため、紹介してもらった管理会社が本当に自分たちのマンション運営に適しているかは、しっかりと見極める必要があります。
管理会社の受託戸数は約627万戸！
令和3年度の一般社団法人マンション管理業協会の調査によると、協会会員である管理会社353社が受託しているマンション数は約10万組合・約12万棟で、戸数にすると626万7047戸となりました。
前年比でみると、組合数は1.6％増、棟数は1.3％増、戸数は1.5％増と、いずれも増加しています。
国土交通省が公表している分譲マンションの戸数が約685.9万戸（2021年末時点）である点を踏まえると、約9割のマンションが管理会社に委託しているといえます。
マンションの管理会社を調べるには
理事会や総会に参加している区分所有者であれば、管理会社の担当者とやりとりする可能性もあります。もし、普段管理会社を気にしていない住民がマンションの管理会社を知りたい場合は、下記のような方法があります。
・重要事項説明書や区分所有者変更届の写しを確認する
・管理人や理事会に問い合わせる
・「マンション名 管理会社」で検索する
自分たちに合った委託方法を慎重に検討しよう
管理会社への委託方法は、「全部委託」から、委託しない「自主管理」まであります。委託方法によって、費用や管理組合の負担量も変わってくるため、メリット・デメリットを踏まえたうえで、自分たちに合ったやり方を慎重に考えていきましょう。
なお管理会社を選び際は、会社だけでなく担当者の経験や保有資格までを加味したうえで、総合的に判断していきましょう。
次回は「区分所有法」をテーマに、その内容や成立した経緯などについて紹介していきます！
イラスト：大野文彰
あなたのマンションの課題を解決！おすすめサービス！
この記事を誰かに知らせる/自分に送る
この連載について
【連載】理事会役員超入門
マンションだからといって、購入後の管理はすべて管理会社にお任せ！というわけにはいきません。ほとんどのマンションにおいて、理事会の選考は立候補制ではなく、メンバーが入れ替わる輪番制。つまり、居住者誰もが理事会を担当する可能性が。というわけで本連載では、理事会役員になったらまず、これだけは知っておきたい！という超入門知識をご紹介。しっかり知識を身につけて、より良いマンションライフを送りましょう！
- 理事会の運営で頼りになる「マンション管理士」の役割とは？理事会の運営で頼りになる「マンション管理士」の役割とは？理事会の運営で頼りになる「マンション管理士」の役割とは？理事会の運営で頼りになる「マンション管理士」の役割とは？
- マンション管理は「管理会社に全部お任せ！」がダメな理由マンション管理は「管理会社に全部お任せ！」がダメな理由マンション管理は「管理会社に全部お任せ！」がダメな理由マンション管理は「管理会社に全部お任せ！」がダメな理由
- マンション管理会社とは？ 管理組合との関係や業務内容を紹介！マンション管理会社とは？ 管理組合との関係や業務内容を紹介！マンション管理会社とは？ 管理組合との関係や業務内容を紹介！マンション管理会社とは？ 管理組合との関係や業務内容を紹介！
