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マンションの売り時はいつ？おすすめのタイミングと注意点を解説
2024.04.01
マンションを売却するなら、できるだけ希望に沿った価格でスムーズに売却したいですよね。そこで大切なのが、ベストなタイミングで売りに出すこと。なぜならマンションの市場価格は、築年数や売り出す時期、不動産相場などで大きく変わるからです。今回はマンションの売り時について、タイミングを見る基準や注意点を解説します。
【ポイント別】マンションの売り時はいつ？
1.築年数
マンションの売却価格には、築年数が大きく影響します。売却を検討中なら、できるだけ築年数が浅いうちに売り出すのがおすすめです。
最も高い売却価格が期待できるのは築年数5年未満のマンション。新築並みの価格で売却されることも少なくありません。
築20年未満のマンションはほどよく価格が下がっていることもあり、中古市場のニーズが高く、買い手が見つかりやすい傾向にあります。
そして築40年を越えると、旧耐震基準ということもあり買い手が付きにくくなることも。旧耐震基準の建物は、住宅ローン控除の対象外となったり、不動産取得税の軽減措置が受けられなかったりと、買い手にとって有利な税制面での優遇措置が受けられません。また金融機関によっては住宅ローンの対象外となるケースもあります。
2.時期
マンションの売却で知っておきたいのは、一年のなかでも売れやすい時期があるということ。売りやすい時期を逃さないよう、早めの準備を心がけましょう。
最も売れやすいのは、2～3月の新生活シーズンです。この時期は新生活に向けて新居の購入を検討する人が増えるため、中古マンションも活発に取引されます。
マンションの売却には、3ヶ月程度かかるのが一般的です。このタイミングで売却を目指すなら、12～1月頃には不動産会社を決め、媒介契約を結びましょう。
一方、マンションが売れにくい時期は6～8月頃。梅雨の長雨と夏の暑さのために外出する人が減り、購買意欲も鈍りやすいからです。中古マンションの取引では内覧が特に重要視されるため、外出に消極的になる時期はマンションが売れにくい傾向にあります。
3.不動産相場
そして重要なのが中古マンションを含む不動産市場の状況。社会的な問題や出来事を受けて、マンションの相場が大きく変わることがあるからです。
マンションの売り時をつかむには、不動産相場の動向を見つつ、市場が好調なタイミングをはかることが大切です。
不動産相場の動向は、国土交通省や都道府県が毎年公表している「公示価格」を見るとわかります。売却の検討をはじめたら、マンションがあるエリアの地価の推移や相場観を把握しておくとよいでしょう。
4.周辺環境
周辺環境の変化も、マンションの売り時を考えるときにチェックしたいポイントです。
たとえば新しい駅の開設や急行や特急が停まるようになるなど、交通の利便性が良くなればエリアの需要が高まり、マンションの資産価値も上がります。
また近くに大型商業施設の建設が決まったときも、マンションの売り時です。特に大型商業施設は子育て世帯からシニア世帯まで多くの方が利用するため、幅広い世帯にマンションの売り出しをアピールできます。
ただし、環境の変化は良いことばかりとは限りません。マンション周辺の大学や大企業のオフィス、大型ショッピング施設などが移転したり閉店したりすれば、マンションの需要も減ってしまいます。
マンションの周辺環境の変化は、状況によりマイナスにもプラスにもなり得るため、特に注意しましょう。
5.税金
マンションが売れると、売却益に対して「譲渡所得税」が発生し、税率はマンションの所有期間によって変わります。
所有期間と譲渡所得税の税率変化は、以下の通りです。
・所有期間5年以上の長期譲渡なら、税率は20％（所得税15％、住民税5％）
・所有期間5年以下の短期譲渡なら、税率は39％（所得税30％、住民税9％）
このように、所有期間5年を境に税率は2倍近く変化します。節税を考えるなら、所有期間5年を過ぎてから売却するとよいでしょう。
なお、居住用のマンションでは「3,000万円の特別控除」の特例が適応できます。この特例を利用すれば、場合によっては譲渡所得税をゼロにできるため、所有期間5年以下で売却するなら、積極的に検討しましょう。
6.住宅ローン
住宅ローンの低金利が続いている間は、マンションの絶好の売り時です。
近年は稀に見る住宅ローンの低金利状態が続いており、日本銀行がゼロ金利政策を開始した平成11年以降、25年近く低金利を維持しています。しかしこの低金利状態がいつまでも続くとは限らないため、金利状態は定期的にチェックしましょう。
また住宅ローンが残っている状態でマンションを売却するときは、売却額がローンの残債額を上回るかどうかで対応が異なります。早期返済に手数料が発生するケースもあるため、融資先の金融機関で正確なローン残高や手数料を確認しましょう。
7.個人の事情
子どもの進学や定年退職など、ライフスタイルの変化で住み替えを検討するときも、マンションの売り時です。
中には収入の低下などでローンの支払いが苦しくなり、マンションを売却しなければならない人もいるでしょう。
このように売却を急いだり、どうしても売却しなければならない理由があるときは、ある程度売却や価格に目をつむり、売却を優先する判断も必要です。できるだけ希望期間内に売却できるよう、売却価格も慎重に検討しましょう。
マンションを売るときの注意点
不動産相場は常に変動する
マンションの売却価格は、不動産相場の変動に大きく影響を受けます。売り時を逃さず、適切な価格とタイミングで売却するためにも、不動産市場の動向は定期的にチェックしましょう。
マンション売却の市場動向を見るなら、「マンション売却総合データベース」や「レインズデータライブラリー」などがおすすめです。
またスムーズに売却活動が行えるよう、マンションを購入したときの契約書や分譲パンフレット、間取り図も事前に用意しておきましょう。
適正価格でないと売れ残ることもある
できるだけ高値で売り出したい気持ちはあっても、相場を考え適正な売却価格をつけましょう。いくら条件が魅力的でも、適正価格でないマンションは売れ残りやすく、結果的に売り時を逃してしまいます。
適正価格で売り出すためにも、マンションを売る本人が市場動向や相場を把握し、必要な知識を備えてから売却活動に臨みましょう。
売れるまでに時間がかかる
マンションは大きな買い物のため、売れるまでに時間がかかるのが一般的です。
売却までの目安は、少なくとも2ヶ月間。長いと半年以上かかるケースもあります。なお、2022年の首都圏マンションの平均成約日数は、「71.4日」でした。
マンションの売却は、売り手と買い手それぞれのニーズが合わなければ成立しません。いつでも売却できるように、売却したい期日の半年前から、必要な書類を集めたり査定申し込みをしておくと安心です。
せっかくの縁を逃さないためにも、売却準備は余裕をもって進めましょう。
マンションの売り時を考えて最適な売却を
マンションの売り時は、建物の築年数や周辺環境などの条件以外にも、住宅ローンの金利状況や不動産市場の動向など、さまざまな要因に左右されます。
どれだけ魅力的な条件のマンションでも、相場より価格が高すぎれば、売れ残ってしまうこともあるでしょう。スムーズに売却するためにも、適正価格の設定が欠かせません。
マンションの売却までの目安日数は、2ヶ月～長ければ半年間と、売れるまでに時間がかかります。売却を決意したら、希望売却時期のおよそ半年前から準備をはじめましょう。
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