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ローン契約時の「抵当権」とは？ 設定方法からコストまで徹底解説
2024.10.31
マンション購入の資金に住宅ローンを利用すると、購入した物件に「抵当権」が設定されます。物件に抵当権を設定するには、貸主と借主が契約書を交わしたうえで、抵当権設定登記が必要です。
ここでは、抵当権の設定時に行う契約のほか、必要となる書類やコストについて紹介します。
抵当権は債務不履行の際、担保物件を処分できる権利
金融機関や保証機関などが、借主の不動産を担保に融資をする際に、担保物件に設定されるのが抵当権です。
例えば、購入した土地と建物を担保に住宅ローンを組んだケースでは、もし借主が借入金が残っているのにそれを返済することができなくなった場合、資金の貸主は担保物件を売却して、貸付金の残金を回収します。
抵当権の登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
なお、抵当権の登記は住宅ローンの契約以外では、主に以下のようなケースで行われます。
・住宅ローンの借り換えを行う場合
・投資用の不動産を購入した場合
・相続した土地や建物について、相続税の資金を調達する場合
一度の設定で繰り返し融資可能なのが「根抵当権」
住宅ローンの貸し付け・返済のような1回限りの契約ではなく、貸主と借主に継続的な取引がある場合、担保物件に「根抵当権」を設定する場合があります。担保物件に根抵当権を設定すると、指定した限度額を上限として、何度でも貸し借りを行えます。
根抵当権は主に事業者が融資を受ける際に利用されます。例えば、銀行と会社の間で資金の貸し付けと返済が繰り返し行われるケースでは、事業者は取引のたびに抵当権の設定をしなくても、限度額の範囲で資金を何度でも調達できます。
なお、不動産を担保とする融資が行われたあとで、最終的には借主が担保物件を売却して返済する「リバースモーゲージ」では、一般に担保物件には根抵当権が設定されます。
抵当権設定が必要となる主なシチュエーション
ケース1：不動産や住宅を担保にローンを組む
住宅ローンや不動産ローンでは、一般的には購入した土地や建物を担保にして、金融機関から融資を受けます。このとき、担保とした土地や建物に抵当権が設定されます。
万一、ローンの支払いが滞納してしまった場合、多くのケースでは担保物件は強制競売にかけられ、落札者に所有権が移動することになります。なお、強制競売では一般的な相場より安い金額で売却されることが多く、よってローンの残金返済が困難になる傾向にあるといわれています。
ケース2：住宅ローンを借り換える
新たな金融機関で住宅ローンを組み、契約中の住宅ローンの融資を完済する手続きを「住宅ローンの借り換え」とよびます。借り換えは金利の低下による利息の低減を目的に行われるのが一般的です。
住宅ローンの借り換えでは、まずは契約中の住宅ローンの完済時に、担保物件に設定されていた抵当権を抹消します。そのうえで、新たに住宅ローンを組むにあたり、新たに融資を行った金融機関による抵当権が担保物件に設定されます。
ケース3：不動産を担保に融資を受ける
不動産担保ローンでは、不動産を担保として、担保物件価格と返済能力に応じた融資を受けられます。例えば、新たに事業を始めるような場合、会社や個人が所有する不動産を担保に、資金を借用できます。
不動産ローンは担保のないローンより低利息で、借入可能額も多いのが魅力です。一般に不動産評価額の7割程度を上限に融資が行われます。
住宅ローンを組むのに必要な書類とは？
借主と貸主の間で抵当権を設定する契約を結んだだけでは、担保物件に抵当権が設定されていることが、第三者には認識できません。そこで行われるのが、担保物件の登記簿謄本に抵当権を登録する「抵当権設定登記」です。
抵当権設定登記の申請は書面、もしくはオンラインで行います。登記申請書に添付する書類は原本であることが原則で、抵当権の設定時には登記申請書に加えて、以下の書類が必要とされています。
・登記識別情報
・登記原因証明情報印鑑証明書
・会社法人等番号
・代理権限証明情報
なお、抵当権設定登記を司法書士に依頼すると、いくつかの書類は自身で用意せずに済みます。この時、司法書士への提出が必要となる主な書類は、以下の通りです。
・委任状
・権利書（登記識別情報か登記済証）
・実印
・印鑑証明書（3カ月以内に取得したもの）
・本人確認書類
このうち、本人確認書類には運転免許証などが利用可能。印鑑証明書は自治体窓口で発行できます。
登記識別情報は12桁の英数字で構成され、不動産の登記が完了した際に、登記所から登記名義人に通知されます。登記済証は登記の完了を通知する書面で、2005年の不動産登記法の改正まで利用されていました。
司法書士への報酬は5万円〜10万円程度
抵当権設定登記には登録免許税額がかかります。さらに、司法書士が申請を代行する場合は、手数料に加えて必要書類の発行手数料などが必要です。
抵当権の設定にかかる一般的な費用は以下のとおりです。
・登録免許税額：借入金額×0.4％（※）
・司法書士の代行手数料
・登記事項証明書の取得費用などの雑費
※個人が一定の要件を満たす住宅用家屋を新築・取得した場合、取得資金の借入れのために抵当権を設定する場合は0.1%
登録免許税は借入金額の0.4%のため、1000万円の住宅ローンを組んだ場合、4万円の税金がかかります。司法書士の報酬額は一般に5万円〜10万円程度で、登記事項証明書の取得手数料は1通450円から。書類の取得などのための公共交通機関を利用した場合は、交通費が実費請求される場合があります。
なお、抵当権の設定にあたり、借主が用意する印鑑証明書の発行にも、1通につき300円の発行手数料がかかります。
抵当権設定に必要な5つのステップ
STEP1：印鑑証明書などを準備する
金融機関や司法書士に申請の代行を依頼する場合、必要となる書類をあらかじめ用意しておきましょう。
印鑑証明書は3ヵ月以内に取得されている必要があるため、新規に発行するケースが多いようです。印鑑証明書の発行は市区町村の担当部署が対応しており、窓口やオンラインで申し込めるほか、コンビニに設置された端末でも入手できる場合があります。
STEP2：金銭消費貸借契約を締結する
抵当権を設定するには、担保となる物件や不動産が必要です。そのため、抵当権を設定する前に、まずは融資に関する契約を結びます。
住宅ローンの融資において、金融機関と借主が行う契約が「金銭消費貸借契約」です。契約前には金融機関による事前審査が行われ、審査が承認されたあと、契約書を取り交わします。なお、金融機関の担当者と対面で契約を締結する場合は、一般に平日の日中に契約書を取り交わします。
契約書には借入額、返済期日、返済方法、利息、遅延損害額などが記載されており、書面での契約には実印や印鑑証明書などが必要です。
STEP3：抵当権設定の契約を行う
金銭消費貸借契約を締結したら、引き続き金融機関との間に抵当権設定契約を結びます。
同契約では金融機関が用意する抵当権設定契約書に、必要事項を記入および捺印します。契約書には金銭消費貸借契約と担保物件に関する情報に加え、「担保物件の譲渡や増改築による規定」、「担保物件を債務の返済にあてる方法」などが記載されているので、上記の内容に合意したうえで、契約を締結してください。
なお、担保物件には複数の抵当権を設定できます。既存の抵当権における債権額を差し引いても、担保物件に価値があるとみなされた場合、金融機関から新たな融資を受けられます。
STEP4:抵当権を登記簿謄本に登記する
抵当権を設定した担保物件を元に、金融機関から住宅ローンなどの融資を受けるには、一般に抵当権設定登記を行います。
抵当権設定登記は担保物件のある地域を管轄する法務局で行います。司法書士に申請の代行を依頼した場合は、金融機関と抵当権設定契約を結んだ旨を伝えたうえで、手続きに必要となる書類を用意します。
抵当権設定登記を行うと、登記簿謄本の権利部（乙区）に、抵当権の順位や受付年月日、権利者の情報などが記載されます。なお、抵当権設定登記、不動産の所有権の移転登記、住宅ローンの融資実行は、すべて同じ日に行われます。
STEP5：登記事項証明書を金融機関に提出する
抵当権設定登記が行われたら、抵当権が記載された登記事項証明書を、金融機関に提出します。なお、証明書の請求および提出は、一般に申請の代行を依頼した司法書士に委託できます。
登記事項証明書は法務局の窓口のほか、郵便やオンラインでも請求できます。このうち、オンラインでの請求は手数料が安価なうえ、受付時間が他の方法より長く設定されています。
抵当権設定の際はコストや必要書類をチェック！
居住用や投資用のマンションを保有する際には、担保物件に抵当権を設定すると、金融機関から融資を受けられます。抵当権の設定は司法書士などに依頼するのが一般的で、申請の手続きを代行してくれます。
抵当権の設定には、司法書士の代行手数料に加え、登録免許税など費用がかかります。また、司法書士に申請の代行を依頼しても、一部の書類は自分で用意する必要があるので、あらかじめ確認と準備をしておきましょう。
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