大規模修繕
理事・管理
暮らしの悩み
大規模修繕
マンションの修繕積立金の相場は？ 不足した場合の対応も解説！
マンション修繕費とは？ 値上がりする理由や平均相場を解説
2020.06.15
外壁の劣化や設備の故障など、マンションの共用部分で不具合が生じた場合、管理組合の判断のもと回復工事が行われます。その工事で発生する費用は多くの場合「修繕費」と呼ばれます。
住人が毎月納める「修繕積立金」や「管理費」などでまかなわれる修繕費。気になる修繕費の相場はもちろん「滞納するとどうなるのか」また「マンションを売却すると毎月納めていたお金は返還されるのか」などについて、この記事で解説していきます。
そもそも修繕費の用途は大きく2つに分かれる
修繕費の使い道は大きく分けて2つあります。
1つは「経常修繕（=補修・小修繕）」といい、ドアの故障や外壁タイルの剥がれの補修など、必要に応じてその都度行われる小規模な修繕で発生する費用です。そしてもう1つは「計画修繕」で、外壁塗装の塗り替えや屋上防水の補強など、大規模修繕のように計画的に行う大がかりな修繕で発生する費用となります。
なお、経常修繕は管理費、計画修繕には修繕積立金を利用するのが一般的です。
つまり、「修繕費」は修繕工事の費用全般を指し、「管理費」は共用部分の日常的な維持・管理に必要な費用という違いがあります。
とはいえ明確に何を経常修繕とし、計画修繕とするかの詳細は各マンションによって異なるようです。
毎月納める修繕積立金に対して「修繕積立基金」は一括で支払う
マンションの外壁や屋上、配管やエレベーターなどの共用設備は年月とともに劣化していきます。そのため建物の正常な機能や資産価値を維持するために、定期的なメンテナンスを実施する必要があり、その手段の1つとなるのが「大規模修繕」。そしてこの大規模修繕を実施するために、管理組合が毎月積み立てているお金が、先述した修繕積立金です。
一方で修繕積立金とは別に、新築マンションの購入時、一括で支払う数十万円程度のまとまったお金を「修繕積立基金」といいます。毎月納める修繕積立金の負担軽減や、将来的に不足するであろう修繕費を事前にある程度確保しておくなどの目的があるようです。
修繕積立金は毎年同じ金額とは限らない！ 負担額が増える理由
修繕費のもととなる修繕積立金は、積み立てる方式によっては値上がりする可能性があることはご存じでしょうか？
具体的にどのような原因で値上がりするか、解説します。
【理由1】段階増額積立方式が採用されているため
新築マンションを中心に、引き渡し当初の修繕積立金を安く抑える代わりに、年数を重ねるごとに徐々に値上がりしていく「段階増額積立方式」が採用される機会も増えてきました。
販売時の修繕積立金を低めに設定することで購入しやすくなる点はメリットですが、次第に値上がりするよう設定されているというわけです。
【理由2】ガイドライン策定前の価格設定のため
国土交通省が長期修繕計画の策定方法などを定める「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は2008年にできたものです。それ以前に設定された修繕積立金は、現在の適正価格より低くなっている可能性があります。
【理由3】想定よりも修繕費用が高くなったため
築年数が経つにつれ劣化部分の補修が続き、修繕積立金が足りなくなるケースもあるでしょう。
また、工事を担う会社の労働人口不足で人件費が高騰し、工事費用の相場が上昇しているケースが考えられます。
このように、修繕費が想定よりもかさんでしまった場合には、積立額を上げざるをえないでしょう。
【理由4】積立金が計画通りに集まっていない
事情により積立金が支払えなかったり、支払いを軽視して滞納してしまう区分所有者もいます。予定通りに積立金が集まらなければ、修繕費用が不足してしまう可能性もあるでしょう。
国土交通省の「マンション総合調査」（平成30年度）によると、管理費・修繕積立金を3カ月以上滞納している住戸があるマンションは24.8%と、決して珍しくないとわかります。
値上がりを阻止しても解決にはならない
総会において修繕積立金の値上げ案が反対多数となれば、値上がりは阻止できます。ただし、上記のようにそもそも収めていた金額が低かったケースや、築年数の影響でこれまでよりも費用が必要となっているケースなど状況は様々です。
一時的に値上がりを阻止できたとしても、今後一時金で追加の費用負担が発生したり、劣化が進む部分の工事を先送りしたりと、根本的な問題の解消にはならないため注意が必要です。
修繕積立金の値上がりタイミング
前述の通り、必要に応じて修繕積立金が値上がりするケースはあります。では、値上がりしやすいタイミングはあるのでしょうか。
まず、修繕積立金は長期修繕計画をもとに算出されているため、計画の見直し時期に修繕積立金も上方修正される可能性が高いです。
また、大規模修繕が終了したタイミングも値上がりが検討される時期でしょう。積立金の残高が少なくなったために値上げとなるケースが考えられます。
大規模修繕を終えて想定よりも工事費用がかかってしまったり、集まりが悪かったりした場合には、不足分を一時金として集めるケースもあります。
修繕積立金の相場は1㎡当たり月178〜218円
大規模修繕などの大がかりな工事で必要となる修繕費ですが、マンションの劣化具合や規模によって必要な額は異なるため、一概にいくらが必要とは言えません。
ただ、修繕積立金の適正価格は、国土交通省が発表する「長期修繕計画作成ガイドライン」によって公表されています。
ガイドラインの計算式を用いれば、建物の階数や延べ床面積（各階の床面積の合計）に応じた目安が算出できます。平均額としては、専有部分1㎡当たり月額252〜338円程度です。
よって、必要となる修繕費の額はマンションによって異なるものの、基本的には長期修繕計画作成ガイドラインをもとに算出した金額をベースに積み立て額を決めていくのが一般的といえそうです。
修繕積立金や管理費を滞納すると最悪の場合差し押さえも
区分所有者が決められたマンションの修繕積立金や管理費を支払っていない場合、管理会社などから督促が行われます。督促に応じずに放置し続けるなど悪質と捉えられた場合、裁判所を通して請求が行われることもあり、最悪の場合には口座や給与が差し押さえられる可能性もあるようです。
差し押さえの時期については管理会社や管理組合側の判断となるため、一概に「滞納してから何週間後」とは言えません。とはいえ裁判所への申立が確定してしまうと、いつでも財産を差し押さえることが可能となります。銀行口座を差し押さえられた場合、気がついたら残高がなくなっていたということも十分にあり得るのです。
払えないときは管理会社に連絡を
どうしても修繕積立金が支払えない場合は、なるべく早めに管理会社や理事会などに相談してみましょう。事情を話すことで免除されるということは考えにくいですが、支払期日の延長や分割払いといった対応を取ってもらえる可能性があります。
特に管理会社だけでなく理事会の担当役員などの催促にも応じない場合は、マンション内での人間関係悪化につながる可能性もあるため、早めに対応したほうが良いでしょう。
マンションを売却しても修繕積立金は返還されない！
大規模修繕が行われる前にマンションを売却した場合、まだ使用していない分の修繕積立金などは戻ってくるのでは、と考える方もいるかもしれません。しかし、区分所有法に基づいて定められたマンション標準管理規約では「返還されない」と、はっきり明記されています。
修繕積立金や管理費などは、建物を維持・管理していくために不可欠な資金。そのため、一度支払われた修繕積立金や管理費は管理組合の財産となり、返還はされません。
滞納したまま売却。価格は下げるしかない
区分所有法では「滞納した債務は次の所有者に継承される」ように定められているため、滞納していた修繕積立金などは新しいマンションの購入者（区分所有者）に請求されます。とはいえ債務まで継承する義務は疑問視する声も多く、新しい区分所有者が滞納分の修繕積立金を管理組合に支払った後に、滞納していた元の所有者へ支払った分の請求を立てるケースもあるようです。
またマンションを売るときに滞納している修繕積立金なども考慮したうえで売却価格が決められる場合もあります。つまりは滞納している分、売却価格が物件査定金額よりも安くなる可能性があります。マンションの購入を検討している方は、引き継ぐべき債務があるかどうかを事前に確認することもできます。売主は債務があるというマイナス要因を補うために、売却価格を下げるしかないことも覚えておきましょう。
支払いを待って欲しい場合は早めに管理会社などに相談を
マンションの購入費用とは別に、毎月納める「修繕積立金」や「管理費」などでまかなわれる修繕費。マンションを売却したとしても、これまで納めた修繕積立金や管理費などが返還されることはありません。
滞納を続けてしまうとマンションの管理組合より裁判所に申し立てのうち、口座や給与などを差し押さえられることもあります。修繕積立金や管理費の支払いを待って欲しいという場合は、早めに管理会社や理事会の役員に相談しましょう。
大規模修繕工事費用を自動見積もりする！
気になる大規模修繕の工事費用。「マンションと暮らす。」を運用するカシワバラ・コーポレーションでは、マンションの概要を入力いただければ、大規模修繕費用を自動でお見積もり。大規模修繕を控えたマンション理事会、大規模修繕委員会の方におすすめのサービスです。
あなたのマンションの課題を解決！おすすめサービス！
この記事を誰かに知らせる/自分に送る
